• Ersatzbeschaffung bei selbst genutztem Wohneigentum

Ersatzbeschaffung bei selbst genutztem Wohneigentum

21.02.2019 Dr. Beda Stähelin

Beim Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen wird auf dem erzielten Gewinn die Grundstückgewinnsteuer erhoben. Handelt es sich beim verkauften Objekt um eine selbst genutzte Wohnliegenschaft kann die Steuer aufgeschoben werden, wenn der Gewinn in den Erwerb oder Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft investiert wird (sog. Ersatzbeschaffung). Die ebenfalls anfallende Handänderungssteuer entfällt in diesem Fall unter Umständen sogar ganz. Wer kommt in den Genuss dieser Steuerprivilegierungen und was gilt es zu beachten?

Die mittlerweile erwachsenen Kinder sind aus dem Haus, der grosszügige Garten bereitet mehr mühselige Arbeit statt Freude und das ständige Treppensteigen strapaziert Rücken und Gelenke – höchste Zeit also, den Umzug vom geräumigen Wohnhaus in die gemütliche Eigentumswohnung anzutreten. In solchen und ähnlichen Fällen besteht die Möglichkeit, durch eine sog. Ersatzbeschaffung viel Geld zu sparen.

Steuern beim Verkauf von Wohneigentum
Mit dem Verkauf des Eigenheims fallen einerseits die Grundstückgewinnsteuer und andererseits die Handänderungssteuer an.

Bei der Grundstückgewinnsteuer wird der Gewinn aus dem Immobilienverkauf besteuert, d.h. der Veräusserungserlös abzüglich der Anlagekosten (Erwerbspreis [oder bei einer Haltezeit von mehr als 20 Jahren der Steuerwert des Grundstücks vor 20 Jahren], mit der Veräusserung und dem Erwerb unmittelbar zusammenhängende Kosten, wertvermehrende Aufwendungen). Im Kanton Thurgau beträgt die vom Verkäufer zu leistende Grundstückgewinnsteuer 40% des Grundstückgewinns, wird aber je nach Besitzdauer erhöht oder reduziert.

Sodann unterliegen Eigentumsübertragungen von Grundstücken der Handänderungssteuer. Der Steuersatz beträgt im Kanton Thurgau in der Regel 1% des Kaufpreises. Die Handänderungssteuer ist grundsätzlich vom Erwerber zu bezahlen, wobei in der Praxis zwischen Käufer und Verkäufer regelmässig eine hälftige Tragung vereinbart wird.

Aufschub der Grundstückgewinnsteuer bei Ersatzbeschaffung
Die Grundstückgewinnsteuer kann aufgeschoben werden, wenn der steuerpflichtige Gewinn aus dem Verkauf einer selbst genutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung) in eine wiederum den eigenen Wohnzwecken dienende Ersatzliegenschaft investiert wird. In jenem Umfang, in dem der Kaufpreis (oder die Baukosten) für die Ersatzbeschaffung die Anlagekosten der ursprünglichen Liegenschaft übersteigen und damit der Veräusserungsgewinn zum Erwerb des neuen Eigenheims verwendet wird, ist dieser (vorläufig) nicht zu versteuern:

  • Übersteigen die Ersatzbeschaffungskosten den Verkaufspreis der ursprünglichen Liegenschaft, wird die gesamte Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben, da in diesem Fall der volle Gewinn reinvestiert wird.

  • Liegen die Ersatzbeschaffungskosten zwar über den Anlagekosten aber unter dem Verkaufspreis der ursprünglichen Liegenschaft, ist nur ein teilweiser Aufschub möglich.

Der Steueraufschub kommt bei einer Ersatzbeschaffung nicht automatisch zur Anwendung, sondern muss bei der Steuerbehörde beantragt werden. Ist im Zeitpunkt des Verkaufs noch gar nicht klar, ob ein Ersatzobjekt gekauft wird, kann gegebenenfalls innert 90 Tagen seit Erfüllen des Ersatzbeschaffungstatbestands hinsichtlich der Grundstückgewinnsteuerveranlagung ein Revisionsbegehren gestellt werden.

Folgen des Steueraufschubs
Wird die Grundstückgewinnsteuer zufolge Ersatzbeschaffung aufgeschoben, bedeutet dies, dass der Grundstückgewinn erst dann besteuert wird, wenn die Ersatzliegenschaft veräussert und keine weitere Ersatzbeschaffung geltend gemacht wird.

Bis vor kurzem galt unter anderem auch im Kanton Thurgau die Regel, wonach der Verkauf oder die Zweckentfremdung der Ersatzliegenschaft innert fünf Jahren eine Nachbesteuerung nach sich zog. Infolge neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichts ist dies heute nicht mehr der Fall. Der Steueraufschub gilt demnach auch dann, wenn das Ersatzobjekt bereits nach kurzer Zeit wieder verkauft wird. Vorbehalten bleiben aber Fälle von rechtsmissbräuchlichem Verhalten zwecks Steuerumgehung.

Was gilt es weiter zu beachten?
Ort der Ersatzbeschaffung: In Bezug auf die Möglichkeit des Aufschubs der Grundstückgewinnsteuer spielt es keine Rolle, ob die Ersatzliegenschaft im gleichen Kanton wie die verkaufte Immobilie liegt oder aber in einem anderen Kanton. Zwingend ist jedoch, dass die Ersatzbeschaffung in der Schweiz erfolgt.

Zeitpunkt der Ersatzbeschaffung: Die Ersatzinvestition muss innert angemessener Frist vor oder nach dem Verkauf des bisherigen Wohneigentums erfolgen. In der Regel beträgt diese Frist im Kanton Thurgau zwei Jahre. Ausnahmen sind möglich, wenn dies aufgrund objektiver Gründe, für die der Veräusserer nicht verantwortlich ist, als gerechtfertigt erscheint. Bei der vorgezogenen Ersatzbeschaffung wird vorausgesetzt, dass der Kauf oder die Erstellung des Ersatzobjekts im Hinblick auf die Veräusserung der ursprünglichen Liegenschaft erfolgt.

Nutzungsart: Ein Steueraufschub wird nur gewährt, wenn das veräusserte und das neu erworbene Objekt dauernd und ausschliesslich der Selbstnutzung zu Wohnzwecken dient (Hauptwohnsitz). Dies ist etwa bei Zweit- oder Ferienwohnungen nicht der Fall.

Befreiung von der Handänderungssteuer bei Ersatzbeschaffung
Im Kanton Thurgau kann mit einer Ersatzbeschaffung auch bei der Handänderungssteuer von einer Steuerprivilegierung profitiert werden. Dabei kommt es jedoch nicht nur zu einem Steueraufschub wie bei der Grundstückgewinnsteuer, sondern sogar zu einer (teilweisen) Steuerbefreiung. Die Befreiung wird im Umfang der Reinvestition des Veräusserungserlöses gewährt.

Die Steuerbefreiung lässt sich anhand eines Beispiels wie folgt erklären: A verkauft sein Einfamilienhaus an B zum Verkaufspreis von CHF 1 Mio. Bei B wird für diesen Verkaufsvorgang die Handänderungssteuer erhoben. A kauft in der Folge eine Eigentumswohnung zum Kaufpreis von CHF 800 000 und wird hierfür grundsätzlich handänderungssteuerpflichtig. Er kann aber eine Ersatzbeschaffung geltend machen und wird deshalb (vollumfänglich) von der Steuer befreit. Wäre der Kaufpreis der Ersatzliegenschaft höher als der Verkaufspreis, z.B. CHF 1.2 Mio., so wäre eine (teilweise) Handänderungssteuer auf der Mehrinvestition geschuldet, im Beispielfall also auf CHF 200 000.

Steuern sparen!
Der Verkauf des Eigenheims kann zu einer hohen Steuerbelastung führen – insbesondere dann, wenn die Liegenschaft nach einer kurzen Besitzdauer teuer und mit saftigem Gewinn veräussert wird. Mit einer Ersatzbeschaffung lässt sich diese Steuerlast mindern und damit viel Geld sparen.