Lärm als Mangel
Immissionsfreiheit in Form von Ruhe ist eine Eigenschaft, die im Regelfall zum geschuldeten Zustand einer Mietwohnung gehört. Ist das vereinbarte Mass an Immissionsfreiheit nicht gegeben, ist das Mietobjekt mangelhaft. Das geschuldete Mass an Immissionsfreiheit kann ausdrücklich oder stillschweigend vereinbart sein. Bei der stillschweigenden Vereinbarung steht die Art der Gebrauchsvereinbarung im Vordergrund. Ist ein Raum als Büro oder als Wohnung vermietet, so muss diese Zwecknutzung möglich sein, d.h. konzentriertes Arbeiten oder Wohnen ohne das übliche Mass übersteigende Immissionen.
In zwei kürzlichen Entscheiden (4A_244/2009 und 4A_281/2009) hat das Bundesgericht klargestellt, dass der Mieter ohne entsprechende besondere Vereinbarung nicht erwarten darf, dass die Mietsache überhaupt keinen Lärmimmissionen ausgesetzt ist. Die Tatsache, dass in einer Wohnung Geräusche bzw. Lärm wahrgenommen werden kann, stellt für sich allein noch keinen Mangel dar. Ein Mangel wegen Lärm liegt nur vor, wenn die Lärmbelastung ein Mass aufweist, das den Mieter im bestimmungsgemässen Gebrauch (konzentriertes Arbeiten oder Wohnen) der Mietsache beeinträchtigt. Wird die Mietsache für Lagerzwecke verwendet, spielen Lärmimmissionen von Vornherein keine Rolle.
Hat der Mieter die Mietsache vorgängig besichtigt und den bestehenden Zustand mit beispielsweise einer Überbauung auf den Nachbarparzellen zur Kenntnis nehmen können, so gilt dieser Zustand als der vereinbarte und damit geschuldete Zustand der Mietsache. Der Mieter kann nicht im Nachhinein wegen der Bauarbeiten und der damit zusammenhängenden Immissionen eine Mangelsituation behaupten.
Tritt die Lärmsituation während des Mietverhältnisses auf, ist das Verhalten der Parteien zu würdigen. Im Liftlärm-Entscheid hat das Bundesgericht bezüglich der Frage, ob der Liftlärm übermässig sei und damit einen Mangel darstelle, als mitausschlaggebend berücksichtigt, dass der Mieter die Wohnung zuerst ein Jahr klaglos bewohnte hatte, bis er zum ersten Mal die vom Lift ausgehenden Lärmimmissionen beim Vermieter beanstandete. Deshalb verneinte das Bundesgericht auch den Mangel.
Tritt während der Mietdauer ein Mangel auf, welchen der Mieter weder zu vertreten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, steht ihm ein Beseitigungsanspruch zu. Allerdings findet der Beseitigungsanspruch des Mieters dort seine Grenzen, wo eine Beseitigung des Mangels aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen objektiv nicht möglich oder für den Vermieter nicht zumutbar ist. Eine objektive Unzumutbarkeit der vollen Mängelbehebung ist nach Treu und Glauben unter Würdigung aller massgebenden Umstände, namentlich der Art, des Zweckes und der Dauer des Mietverhältnisses sowie der Art und des Umfanges der Mängelbehebung zu beurteilen. Die Frage der Zumutbarkeit hängt vor allem auch von den zu erwartenden Kosten im Verhältnis zum Wert der Liegenschaft ab.
Ist eine Mängelbeseitigung dem Vermieter nicht zumutbar oder nicht möglich, wie beispielsweise bei zulässigen Bauarbeiten auf einer Nachbarparzelle, worauf der Vermieter praktisch gar keinen Einfluss nehmen kann, so bleibt dem Mieter nur der Mietzinsherabsetzungsanspruch, wenn durch den Lärm die Tauglichkeit der Mietsache zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert wird. Wie vom Bundesgericht entschieden, genügt aber nicht jeder kleine Lärm, insbesondere nicht gewöhnliche Alltagsgeräusche für eine Mietzinsherabsetzung, sondern nur übermässige Lärmimmissionen. Das Mass der Mietzinsherabsetzung wegen Lärm ist nach den Verhältnissen im Einzelfall festzulegen, beträgt im Regelfall aber höchstens 10 - 15%.